Valoracions

Valoracions
Expropiacions
Informes i dictàmens
 
 
 
 
 

Valorem tot tipus de béns immobles: finques, granges, edificacions, solars i polígons industrials, així com millores, danys, servituds, depreciacions, usdefruits, instal·lacions, elements de jardineria i complexes agro-industrials, i ho fem per diferents mètodes: del cost de reposició en edificis, per capitalització de rendes en boscos, pel mètode comparatiu en terres de conreu i pel mètode residual estàtic en sòl urbà. Comencem per obtenir la cartografia digital (topogràfic i ortofotomapa) a l'Institut Cartogràfic de Catalunya que introduïm a una PDA acoblat a un GPS; ens desplacem a la finca i delimitem les diferents parcel·les; mesurem els edificis i les instal·lacions; confeccionem el reportatge fotogràfic; prenem nota de la naturalesa i característiques dels diferents elements, així com de l'edat i estat de conservació dels diferents edificis; visitem l'Ajuntament per determinar la classificació i la qualificació urbanística del sòl de la finca i fem una lectura de les inscripcions registrals de la propietat per veure si hi ha càrregues. Confeccionem el plànol parcel·lari i de planta i dimensió de les edificacions i realitzem una planimetria de superfícies. La superfície agrícola la valorem pel mètode empíric , que es fonamenta en l'aplicació de preus de mercat de finques anàlogues dins la mateixa zona. No es fa servir, per tant, el mètode analític ja que es considera que, en valorar segons la capitalització de les rendes, obtindríem un preu allunyat del real, bàsicament pel fet que la terra es troba sobrevalorada. En el cas dels boscos, el seu valor està estretament lligat a la seva rendibilitat i, per tant, emprem el mètode analític . Apliquem la pertinent fórmula de valoració de sòl i vol per rendes periòdiques no anuals, la qual dóna el valor global del sòl i del vol capitalitzant en el temps les rendes a obtenir, és a dir, en el diferencial temporal entre el moment de tala i el moment actual. Com que les rendes depenen de la qualitat de la fusta i del creixement de la massa, determinem prèviament la densitat de població, el diàmetre mig i l'alçada dominant, la qual ens dóna la qualitat d'estació. Incloem dintre la valoració del bosc, en el cas de les parcel·les pasturades, el valor de la seva capacitat per acollir ramaderia extensiva, utilitzant el mètode analític, és a dir, capitalitzant a perpetuïtat les rendes provinents de la pastura a un tipus d'interès determinat, tenint en compte que la càrrega ramadera bovina assimilable pel tipus de massa de la finca és variable en les diferents zones de la finca i tenint en compte el valor actual de la renda unitària de la pastura es fixa en €/vaca i dia. El valor dels edificis i construccions el calculem seguint l' ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres (BOE 85, de 9-4-2003) que empra el mètode del cost de reposició (secció 2a), basat en el càlcul del cost de reconstrucció de l'edificació amb tècniques i materials actuals, però aplicant els corresponents coeficients correctors per la depreciació que tota edificació té pel pas del temps i que abasta, per tant, els conceptes de conservació i antiguitat, els quals venen regulats pel Real Decret 1020/1993 de 25 de juny , on, en la seva norma 13, es fixen els coeficients correctors del valor de les construccions. Per obtenir el cost de construcció actual de les edificacions consultem el número de la revista EME-DOS corresponent al moment de la valoració, a la que estem subscrits. El coeficient d'antiguitat el determinem en funció de l'ús, la categoria i l'edat de l'edifici i el coeficient de conservació en base a la consideració del seu estat de conservació. El sòl urbà el taxem pel mètode del valor residual estàtic , considerant el sòl urbanitzable com a solar al que es descompten els costos d'urbanització, les cessions i el finançament que tota transformació de sòl urbanitzable a solar comporta. Per valorar el preu del m 2 d'un solar partim del preu de venda actual de mercat del sostre edificable situat en una zona concreta. Obtingut aquest preu, el convertim a sòl urbanitzable a partir de la seva edificabilitat i descomptem els costos d'urbanització, el marge comercial del promotor i les despeses financeres. Amb això obtenim el valor del terreny en l'actualitat. De la relació entre sostre edificable/superfície global i valor de mercat del solar/despeses d'urbanització i finançament, obtenim el valor actual del m 2 de sòl. En les valoracions sempre descomptem el demèrit que suposa el fet que la finca estigui arrendada, atès que el fet que hi hagi un arrendatari implica que la finca es troba ocupada i, en conseqüència, l'arrendatari, per deixar lliure la finca té dret, legalment, a una indemnització. El Reial Decret Legislatiu 2/2008, de 20 de juny, estableix, en el seu article 23c, que les indemnitzacions a favor dels arrendataris rústics es fixen d'acord amb el que preveu la llei d'expropiació forçosa i d'arrendaments rústics, de manera que en base a aquesta normativa calculem el valor del gravamen de compensació a l'arrendatari.

Accessos directes normativa:
Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres (BOE 85, de 9-4-2003)

Reial Decret 1020/1993 de 25 de juny pel que s'aproven les normes tècniques de valoració i el quadre marc de valors del sòl i les construccions per determinar el valor cadastral dels béns immobles de naturalesa urbana.

Ordre EHA/2816/2008, d’1 d’octubre, de modificació de l’Ordre EHA/3188/2006, d’11 d’octubre, per la qual es determinen els mòduls de valoració a efectes del que estableixen l’article 30 i la disposició transitòria primera del text refós de la Llei del cadastre immobiliari, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/2004, de 5 de març.

Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d’octubre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de sòl i rehabilitació urbana.

Llei de 16 de desembre de 1954, d'expropiació forçosa.


 
     


Girbau Consulting, S.L.P.
Av. dels Països Catalans, 5 B.
08500 – VIC.


Tel. 93 854 11 69
Mòbils: 689 07 66 36. 686 47 36 77
girbau@girbauconsulting.com