Ofrecemos una avaluación completa de todo tipo de bienes inmuebles utilizando diversos métodos para asegurar estimaciones precisas y adaptadas a cada situación. Acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso expropiatorio, proporcionando asistencia experta y redactando informes técnicos detallados que sirven de apoyo durante las negociaciones y decisiones estratégicas.
Realizamos evaluaciones de todo tipo de propiedades inmobiliarias: fincas, granjas, edificaciones, solares y polígonos industriales, así como mejoras, daños, servidumbres, depreciaciones, usufructos, instalaciones, elementos de jardinería y complejos agroindustriales, y lo hacemos por diferentes métodos: del costo de reposición en edificios, por capitalización de rentas en bosques, por el método comparativo en tierras de cultivo y por el método residual estático en suelo urbano.
Comenzamos por obtener la cartografía digital (topográfica y ortofotomapa) en el Institut Cartogràfic de Catalunya que introducimos en un GPS; nos desplazamos a la finca y delimitamos las diferentes parcelas; medimos los edificios y las instalaciones; confeccionamos el reportaje fotográfico; tomamos nota de la naturaleza y características de los diferentes elementos, así como de la edad y estado de conservación de los diferentes edificios; visitamos el Ayuntamiento para determinar la clasificación y la calificación urbanística del suelo de la finca y hacemos una lectura de las inscripciones registrales de la propiedad para ver si hay cargas.
Confeccionamos el plano parcelario y de planta y dimensión de las edificaciones y realizamos una planimetría de superficies. La superficie agrícola la valoramos por el método empírico, que se fundamenta en la aplicación de precios de mercado de fincas análogas dentro de la misma zona. No se usa, por tanto, el método analítico ya que se considera que, al valorar según la capitalización de las rentas, obtendríamos un precio alejado de lo real, principalmente porque la tierra está sobrevalorada. En el caso de los bosques, su valor está estrechamente ligado a su rentabilidad y, por tanto, sí, empleamos el método analítico.
Aplicamos la pertinente fórmula de valoración de suelo y vuelo por rentas periódicas no anuales, la cual da el valor global del suelo y del vuelo capitalizando en el tiempo las rentas a obtener, es decir, en el diferencial temporal entre el momento de tala y el momento actual. Como las rentas dependen de la calidad de la madera y del crecimiento de la masa, determinamos previamente la densidad de población, el diámetro medio y la altura dominante, la cual nos da la calidad de estación. Incluimos dentro de la valoración del bosque, en el caso de las parcelas pastoreadas, el valor de su capacidad para acoger ganadería extensiva, utilizando el método analítico, es decir, capitalizando a perpetuidad las rentas provenientes del pastoreo a un tipo de interés determinado, teniendo en cuenta que la carga ganadera bovina asimilable por el tipo de masa de la finca es variable en las diferentes zonas de la finca y teniendo en cuenta el valor actual de la renta unitaria del pasto se fija en €/vaca y día.
El valor de los edificios y construcciones lo calculamos siguiendo la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE 85, de 9-4-2003) que emplea el método del coste de reposición (sección 2a), basado en el cálculo del coste de reconstrucción de la edificación con técnicas y materiales actuales, pero aplicando los correspondientes coeficientes correctores por la depreciación que toda edificación tiene por el paso del tiempo y que abarca, por tanto, los conceptos de conservación y antigüedad, los cuales vienen regulados por el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, donde, en su norma 13, se fijan los coeficientes correctores del valor de las construcciones. Para obtener el coste de construcción actual de las edificaciones consultamos el número de la revista EME-DOS correspondiente al momento de la valoración, a la que estamos suscritos.
El coeficiente de antigüedad lo determinamos en función del uso, la categoría y la edad del edificio y el coeficiente de conservación en base a la consideración de su estado de conservación.
El suelo urbano lo tasamos por el método del valor residual estático, considerando el suelo urbanizable como solar al que se descuentan los costos de urbanización, las cesiones y la financiación que toda transformación de suelo urbanizable a solar conlleva. Para valorar el precio del m2 de un solar partimos del precio de venta actual de mercado del techo edificable situado en una zona concreta. Obtenido este precio, lo convertimos a suelo urbanizable a partir de su edificabilidad y descontamos los costos de urbanización, el margen comercial del promotor y los gastos financieros. Con ello obtenemos el valor del terreno en la actualidad. De la relación entre techo edificable/superficie global y valor de mercado del solar/gastos de urbanización y financiación, obtenemos el valor actual del m2 de suelo.
En las valoraciones siempre descontamos el demérito que supone el hecho de que la finca esté arrendada, dado que el hecho de que haya un arrendatario implica que la finca se encuentra ocupada y, en consecuencia, el arrendatario, para dejar libre la finca tiene derecho, legalmente, a una indemnización. El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, establece, en su artículo 23c, que las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos se fijan de acuerdo con lo que prevé la ley de expropiación forzosa y de arrendamientos rústicos, de manera que en base a esta normativa calculamos el valor del gravamen de compensación al arrendatario.
Asistimos al propietario afectado por una obra de interés público (nueva carretera, gasoducto, línea eléctrica, etc.) en todo el proceso expropiatorio, valorando los daños y perjuicios que se ocasionan en su finca, levantando topográficamente la parte ocupada, negociando con la Administración la indemnización a percibir y tramitando toda la documentación necesaria, en cada uno de los diferentes pasos: estudiamos el Estudio Informativo y el anteproyecto y formulamos en cada caso las alegaciones pertinentes; llevamos a cabo las gestiones ante la Administración para intentar que las alegaciones presentadas sean tenidas en cuenta.
Estudiamos el proyecto definitivo junto con el cliente y elaboramos la relación de los elementos de la finca que resultan afectados por la nueva obra. Redactamos las manifestaciones en el Acta Previa a la Ocupación, que recogen la relación de las posibles afectaciones, así como aquellas consideraciones que pueden evitar afectaciones; asistimos al afectado en el levantamiento del Acta Previa a la Ocupación y presentamos las manifestaciones; asistimos al levantamiento del Acta de Ocupación, momento en el cual se autoriza la entrada a la finca y se percibe una cantidad de dinero en concepto de depósito previo. Realizamos las visitas a la finca, tantas como sean necesarias, para supervisar la ejecución de las obras de acuerdo con el proyecto presentado y controlar que sean tenidas en cuenta las manifestaciones presentadas en el Acta Previa. Redactamos todas las quejas o otras manifestaciones derivadas de una mala o no conforme ejecución de las obras y las tramitamos a la Administración pertinente.
Una vez concluidas las obras, levantamos topográficamente toda la superficie ocupada, la contrastamos con los parcelarios de expropiación y discutimos las diferencias detectadas. Elaboramos la valoración de la superficie ocupada y de los daños y perjuicios causados, la presentamos al cliente y la tramitamos a la Administración. Negociamos los diferentes capítulos de la valoración con los técnicos de la Administración, intentando llegar al mutuo acuerdo, siempre que sea posible. Hacemos firmar las Actas de Mutuo Acuerdo y las tramitamos, junto con el certificado registral de dominio y cargas y el impreso de domiciliación bancaria a la Administración expropiante. Realizamos todas las gestiones necesarias para acelerar el pago y el cobro de los intereses de demora, si se retrasa el pago.
En caso de que el cliente opte por ir al Jurado de Expropiación de Cataluña o presentar un recurso ante el Tribunal Contencioso Administrativo, seguimos brindando asistencia técnica al cliente hasta la obtención de la resolución del Jurado o la sentencia del Tribunal.
Redactamos todo tipo de informes técnicos: peritajes judiciales, de daños y perjuicios, de cosechas pendientes, de viabilidad económica, de mejoras, de lindes entre fincas, de conflictos entre vecinos, del estado concreto de una estructura, de cálculo hidráulico de una compuerta, de un vertedero o de una compuerta de una presa, de descargo de una denuncia, de cubicación de una extracción de áridos, de tala de un bosque, de una servidumbre de paso, etc…
