Valoració

Valorem tot tipus de béns immobles: finques, granges, edificacions, solars i polígons industrials, així com millores, danys, servituds, depreciacions, usdefruits, instal·lacions, elements de jardineria i complexes agro-industrials, i ho fem per diferents mètodes: del cost de reposició en edificis, per capitalització de rendes en boscos, pel mètode comparatiu en terres de conreu i pel mètode residual estàtic en sòl urbà.

Comencem per obtenir la cartografia digital (topogràfic i ortofotomapa) a l’Institut Cartogràfic de Catalunya que introduïm a un GPS; ens desplacem a la finca i delimitem les diferents parcel·les; mesurem els edificis i les instal·lacions; confeccionem el reportatge fotogràfic; prenem nota de la naturalesa i característiques dels diferents elements, així com de l’edat i estat de conservació dels diferents edificis; visitem l’Ajuntament per determinar la classificació i la qualificació urbanística del sòl de la finca i fem una lectura de les inscripcions registrals de la propietat per veure si hi ha càrregues.

Confeccionem el plànol parcel·lari i de planta i dimensió de les edificacions i realitzem una planimetria de superfícies. La superfície agrícola la valorem pel mètode empíric , que es fonamenta en l’aplicació de preus de mercat de finques anàlogues dins la mateixa zona. No es fa servir, per tant, el mètode analític ja que es considera que, en valorar segons la capitalització de les rendes, obtindríem un preu allunyat del real, bàsicament pel fet que la terra es troba sobrevalorada. En el cas dels boscos, el seu valor està estretament lligat a la seva rendibilitat i, per tant, sí, emprem el mètode analític.

Apliquem la pertinent fórmula de valoració de sòl i vol per rendes periòdiques no anuals, la qual dóna el valor global del sòl i del vol capitalitzant en el temps les rendes a obtenir, és a dir, en el diferencial temporal entre el moment de tala i el moment actual. Com que les rendes depenen de la qualitat de la fusta i del creixement de la massa, determinem prèviament la densitat de població, el diàmetre mig i l’alçada dominant, la qual ens dóna la qualitat d’estació. Incloem dintre la valoració del bosc, en el cas de les parcel·les pasturades, el valor de la seva capacitat per acollir ramaderia extensiva, utilitzant el mètode analític, és a dir, capitalitzant a perpetuïtat les rendes provinents de la pastura a un tipus d’interès determinat, tenint en compte que la càrrega ramadera bovina assimilable pel tipus de massa de la finca és variable en les diferents zones de la finca i tenint en compte el valor actual de la renda unitària de la pastura es fixa en €/vaca i dia.

El valor dels edificis i construccions el calculem seguint l’ ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres (BOE 85, de 9-4-2003) que empra el mètode del cost de reposició (secció 2a), basat en el càlcul del cost de reconstrucció de l’edificació amb tècniques i materials actuals, però aplicant els corresponents coeficients correctors per la depreciació que tota edificació té pel pas del temps i que abasta, per tant, els conceptes de conservació i antiguitat, els quals venen regulats pel Real Decret 1020/1993 de 25 de juny, on, en la seva norma 13, es fixen els coeficients correctors del valor de les construccions. Per obtenir el cost de construcció actual de les edificacions consultem el número de la revista EME-DOS corresponent al moment de la valoració, a la que estem subscrits.

El coeficient d’antiguitat el determinem en funció de l’ús, la categoria i l’edat de l’edifici i el coeficient de conservació en base a la consideració del seu estat de conservació.

El sòl urbà el taxem pel mètode del valor residual estàtic, considerant el sòl urbanitzable com a solar al que es descompten els costos d’urbanització, les cessions i el finançament que tota transformació de sòl urbanitzable a solar comporta. Per valorar el preu del m2 d’un solar partim del preu de venda actual de mercat del sostre edificable situat en una zona concreta. Obtingut aquest preu, el convertim a sòl urbanitzable a partir de la seva edificabilitat i descomptem els costos d’urbanització, el marge comercial del promotor i les despeses financeres. Amb això obtenim el valor del terreny en l’actualitat. De la relació entre sostre edificable/superfície global i valor de mercat del solar/despeses d’urbanització i finançament, obtenim el valor actual del m2 de sòl.

En les valoracions sempre descomptem el demèrit que suposa el fet que la finca estigui arrendada, atès que el fet que hi hagi un arrendatari implica que la finca es troba ocupada i, en conseqüència, l’arrendatari, per deixar lliure la finca té dret, legalment, a una indemnització. El Reial Decret Legislatiu 2/2008, de 20 de juny, estableix, en el seu article 23c, que les indemnitzacions a favor dels arrendataris rústics es fixen d’acord amb el que preveu la llei d’expropiació forçosa i d’arrendaments rústics, de manera que en base a aquesta normativa calculem el valor del gravamen de compensació a l’arrendatari.

Assistim al propietari afectat per una obra d’interès públic (nova carretera, gasoducte, línia elèctrica, etc…) en tot el procés expropiatori, valorant els danys i perjudicis que s’ocasionen a la seva finca, aixecant topogràficament la part ocupada, negociant amb l’Administració la indemnització a percebre i tramitant tota la documentació necessària, en tots i cadascun dels diferents passos: estudiem l’Estudi Informatiu i l’avantprojecte i formulem en cada cas les al·legacions pertinents; portem a terme les gestions davant l’Administració per intentar que els al·legacions presentades siguin tingudes en compte.

Estudiem el projecte definitiu juntament amb el client i elaborem la relació dels elements de la finca que resulten afectats per la nova obra. Redactem les manifestacions a l’Acta Prèvia a l’Ocupació, que recullen la relació de les possibles afectacions, així com aquelles consideracions que poden evitar afectacions; assistim l’afectat a l’aixecament de l’Acta Prèvia a l’Ocupació i presentem les manifestacions; assistim a l’aixecament de l’Acta d’Ocupació, moment en el qual s’autoritza l’entrada a la finca i es percep una quantitat de diners en concepte de dipòsit previ. Realitzem les visites a la finca, tantes com siguin necessàries, per supervisar l’execució de les obres d’acord amb el projecte presentat i controlar que siguin tingudes en compte les manifestacions presentades a l’Acta Prèvia. Redactem totes les queixes o altres manifestacions derivades d’una mala o disconforme execució de les obres i les trametem a l’Administració pertinent.

Un cop concloses les obres, aixequem topogràficament tota la superfície ocupada, la contrastem amb els parcel·laris d’expropiació i discutim les diferències detectades. Elaborem la valoració de la superfície ocupada i dels danys i perjudicis causats, la presentem al client i la trametem a l’Administració. Negociem els diferents capítols de la valoració amb els tècnics de l’Administració, intentant arribar al mutu acord, sempre que sigui possible. Fem signar les Actes de Mutu Acord i les trametem, juntament amb el certificat registral de domini i càrregues i l’imprès de domiciliació bancària a l’Administració expropiant. Realitzem totes les gestions necessàries per accelerar el pagament i el cobrament dels interessos de demora, si s’endarrereix el pagament.

En cas que el client opti per anar al Jurat d’Expropiació de Catalunya o presentar un recurs davant del Tribunal Contenciós Administratiu, seguim donant assistència tècnica al client fins a l’obtenció de la resolució del Jurat o la sentència del Tribunal.

Redactem tot tipus d’informes tècnics: peritacions judicials, de danys i perjudicis, de collites pendents, de viabilitat econòmica, de millores, de termenals entre finques, de conflictes entre veïns, d’estat concret d’una estructura, de càlcul hidràulic d’un bagant, d’un sobreeixidor o d’una osca d’una presa, de descàrrega d’una denúncia, de cubicació d’una extracció d’àrids, de tala d’un bosc, d’una servitud de pas, etc…